Model inwestycyjny zakłada, że 70% przychodu określonego w umowie przypada właścicielowi apartamentu, natomiast pozostała część stanowi udział operatora odpowiedzialnego za prowadzenie działalności hotelowej.

70% przychodu nie oznacza 70% ceny każdej pojedynczej rezerwacji ani 70% zysku netto właściciela. Podstawą rozliczenia jest wynik wyliczony zgodnie z zasadami przyjętymi dla całego obiektu lub określonej grupy apartamentów.

Umowa najmu precyzuje między innymi sposób kwalifikowania przychodów, zasady podziału, terminy wypłat oraz sposób rozliczania kosztów bezpośrednio związanych ze sprzedażą noclegów. Dzięki temu właściciel otrzymuje przychód bez konieczności samodzielnego prowadzenia najmu, obsługi rezerwacji czy kontaktu z gośćmi.

Minimalny przychód na poziomie 8% oznacza dolny poziom rocznego przychodu przewidziany w prezentowanym modelu inwestycyjnym. Jest on obliczany od wartości określonej dla konkretnego apartamentu i rozliczany na warunkach wskazanych w umowie najmu.

Szczegółowe warunki wypłaty, rozpoczęcia naliczania przychodu, terminy rozliczeń oraz ewentualne wyłączenia wynikają z umowy dotyczącej wybranego apartamentu.

Procent przychodu jest obliczany od wartości inwestycji wskazanej dla konkretnego apartamentu w dokumentacji sprzedażowej i umowie. Przed podjęciem decyzji inwestor otrzymuje kalkulację pokazującą zarówno podstawę obliczeń, jak i odpowiadającą jej kwotę przychodu w skali roku oraz miesiąca.

Przykładowo, jeżeli podstawą kalkulacji jest wartość netto 415 000 zł, przychód na poziomie 8% odpowiada kwocie 33 200 zł rocznie, czyli około 2 767 zł miesięcznie przed opodatkowaniem i kosztami przypisanymi właścicielowi.

Właściciel ponosi koszty związane z posiadaniem nieruchomości oraz rozliczaniem uzyskiwanego przychodu. Mogą one obejmować między innymi podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, podatek dochodowy, obsługę księgową oraz koszty wskazane w umowie najmu lub zasadach funkcjonowania nieruchomości wspólnej.

Koszty bieżącej działalności hotelowej, takie jak zatrudnienie personelu, obsługa recepcji, prowadzenie rezerwacji, marketing obiektu czy codzienne sprzątanie, pozostają w zakresie działalności operatora i są rozliczane zgodnie z modelem opisanym w umowie.

Przed zakupem inwestor otrzymuje zestawienie kosztów przypisanych właścicielowi oraz informację, które wydatki pokrywa operator. Pozwala to ocenić nie tylko przychód, lecz także przewidywany wynik po uwzględnieniu obciążeń.

Tak. Apartament jest oferowany w standardzie przygotowanym do funkcjonowania w ramach obiektu hotelowego. Cena prezentowana inwestorowi obejmuje wykończenie i wyposażenie zgodne ze standardem określonym dla Holiday Inn Express Sobieskiego.

Inwestor nie musi samodzielnie projektować wnętrza, kupować mebli ani dostosowywać lokalu do wymagań operatora. Zakres wyposażenia obejmuje elementy potrzebne do rozpoczęcia działalności hotelowej, zgodnie ze specyfikacją stanowiącą część dokumentacji.

Przed zakupem inwestor otrzymuje pełne zestawienie ceny netto, podatku VAT, ceny brutto oraz standardu wykończenia i wyposażenia przypisanego do wybranego apartamentu.

Zakup apartamentu jest objęty podatkiem VAT w wysokości 23%. Odliczenie podatku może być możliwe, jeżeli apartament jest wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, na przykład odpłatnego najmu na rzecz operatora hotelowego.

Prawo do odliczenia zależy od indywidualnej sytuacji nabywcy, sposobu wykorzystania lokalu oraz spełnienia wymagań formalnych. Inwestor może być zobowiązany między innymi do rejestracji jako czynny podatnik VAT, prawidłowego dokumentowania najmu oraz składania odpowiednich rozliczeń.

Odliczenie nie następuje automatycznie wyłącznie na podstawie zakupu lokalu. Przed transakcją warto skonsultować strukturę zakupu z księgowym lub doradcą podatkowym.

Tak, również osoba fizyczna może mieć prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu apartamentu, jeżeli lokal jest wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, na przykład poprzez odpłatny najem na rzecz operatora hotelowego.

Dla celów VAT najem nieruchomości może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, nawet jeżeli właściciel nie prowadzi typowej działalności operacyjnej. Sam fakt rejestracji jako podatnik VAT nie jest również tożsamy z koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG. Kwestie VAT, podatku dochodowego i ewentualnego obowiązku rejestracji działalności należy analizować odrębnie.

Aby skorzystać z prawa do odliczenia, inwestor powinien posiadać prawidłowo wystawione dokumenty zakupu, być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT najpóźniej przed skorzystaniem z prawa do odliczenia oraz wykorzystywać apartament do działalności dającej prawo do odliczenia podatku.

Prawo do odliczenia i jego zakres zawsze zależą od indywidualnej sytuacji podatnika oraz rzeczywistego sposobu wykorzystywania lokalu.

Sposób opodatkowania przychodu zależy od tego, czy apartament kupuje osoba fizyczna, przedsiębiorca czy spółka oraz w jakiej formule prowadzony jest najem.

W przypadku najmu prywatnego osoby fizyczne mogą rozliczać przychód ryczałtem. Obowiązująca stawka wynosi 8,5% przychodu do wysokości 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przy ryczałcie podatek jest liczony od przychodu, bez pomniejszania go o poniesione koszty.

Zakup w ramach działalności gospodarczej lub spółki może podlegać innym zasadom opodatkowania. Podatek dochodowy jest rozliczany niezależnie od VAT, dlatego możliwość odliczenia VAT nie oznacza braku podatku od przychodów uzyskiwanych od operatora.

Właściciel może korzystać z pobytu w obiekcie przez 14 dni w ciągu roku, zgodnie z zasadami określonymi w umowie i regulaminie pobytów właścicielskich.

Rezerwacja pobytu odbywa się z odpowiednim wyprzedzeniem i z uwzględnieniem dostępności obiektu. Dokumentacja określa między innymi sposób dokonywania rezerwacji, możliwość wykorzystania pobytu przez członków rodziny, dostępne terminy oraz zasady rozliczenia usług dodatkowych.

Pobyt właścicielski pozwala połączyć inwestycyjny charakter zakupu z możliwością korzystania z obiektu podczas wizyt w Warszawie. Niewykorzystane dni oraz ich ewentualne przenoszenie na kolejny rok są rozliczane zgodnie z regulaminem.

Tak. Właściciel może sprzedać apartament również w okresie obowiązywania umowy najmu. Nabywca przejmuje nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z obowiązującej umowy z operatorem.

Warunki sprzedaży mogą przewidywać obowiązek poinformowania operatora, sposób przekazania rozliczeń oraz inne formalności określone w umowie. Sama sprzedaż nie wymaga zakończenia działalności hotelowej w apartamencie.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym w przypadku sprzedaży rzeczy oddanej w najem nabywca wstępuje w istniejący stosunek najmu w miejsce poprzedniego właściciela. Możliwość sprzedaży nie oznacza jednak gwarancji uzyskania określonej ceny ani natychmiastowego znalezienia nabywcy.

Po zakończeniu umowy najmu inwestor nadal pozostaje właścicielem apartamentu. Zakończenie współpracy z operatorem nie powoduje utraty prawa własności do nieruchomości.

Po upływie podstawowego okresu najmu możliwe jest przedłużenie umowy z dotychczasowym operatorem, zawarcie umowy z innym podmiotem, sprzedaż apartamentu albo wykorzystanie go w inny sposób, o ile będzie to zgodne z przeznaczeniem nieruchomości, przepisami i zasadami funkcjonowania całego obiektu.

W przypadku HiSobieskiego przewidziano umowę najmu na 20 lat z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat. Warunki zwrotu lokalu, rozliczenia wyposażenia i zakończenia współpracy są opisane w umowie najmu.

Za bieżące funkcjonowanie obiektu, codzienną obsługę techniczną oraz utrzymanie standardu hotelowego odpowiada operator. Podział kosztów większych remontów, napraw elementów trwałych oraz okresowej wymiany wyposażenia określa umowa najmu.

Dokumentacja wskazuje również, czy na potrzeby przyszłego odtworzenia wyposażenia tworzony jest osobny fundusz, czy odpowiednie koszty są pokrywane bezpośrednio przez operatora lub właściciela.

Właściciel przed zakupem otrzymuje zasady dotyczące napraw, szkód wyrządzonych przez gości, ubezpieczenia, remontów części wspólnych oraz wymiany mebli i urządzeń. Dzięki temu może ocenić, jakie wydatki mogą pojawić się w całym okresie obowiązywania umowy, a nie tylko w pierwszych latach funkcjonowania hotelu.

Zakończenie realizacji budowlanej jest planowane na trzeci kwartał 2027 roku. Termin ten wynika z umowy podpisanej przez Unibep SA na realizację obiektu hotelowego przy ulicy Sobieskiego w Warszawie.

Po zakończeniu prac budowlanych konieczne będzie przeprowadzenie odbiorów technicznych, uzyskanie wymaganych zgód, wyposażenie obiektu oraz przygotowanie hotelu do rozpoczęcia działalności operacyjnej.

Dokładny termin przyjęcia pierwszych gości zostanie potwierdzony po zakończeniu tych procesów.

Tak. Apartament może zostać kupiony przez inwestora zagranicznego, jednak procedura zależy od obywatelstwa nabywcy oraz formalnego charakteru lokalu.

Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii co do zasady mogą nabywać nieruchomości w Polsce bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Inwestorzy spoza tego obszaru mogą potrzebować zezwolenia, szczególnie gdy przedmiotem zakupu jest lokal użytkowy, a nie mieszkalny.

Obsługa inwestora zagranicznego może obejmować analizę obowiązku uzyskania zezwolenia, przygotowanie dokumentów, udział tłumacza przysięgłego oraz pomoc w rozliczeniu VAT i podatków w Polsce. Każdy przypadek jest analizowany indywidualnie przed zawarciem umowy.

Zakup może zostać sfinansowany środkami własnymi lub finansowaniem zewnętrznym. Ze względu na hotelowe przeznaczenie apartamentu bank może traktować go jako lokal użytkowy lub nieruchomość komercyjną, a nie standardowy lokal mieszkalny.

Warunki kredytu zależą od polityki banku, sytuacji finansowej inwestora, wysokości wkładu własnego, etapu realizacji inwestycji oraz możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

Przed wyborem konkretnego apartamentu inwestor może przekazać dokumentację inwestycji do banku lub pośrednika kredytowego w celu potwierdzenia możliwości finansowania. Decyzja kredytowa jest każdorazowo podejmowana przez bank i nie stanowi elementu gwarantowanego przez sprzedającego.